Українська асоціація девелоперів, яка обʼєднує більшість будівельних компаній Києва і значну частину компаній з інших регіонів, оприлюднила заяву. В ній вона попереджає українців про загрози, що нависли над усією галуззю та як наслідок – можливу кризу на ринку нерухомості.
Звертаючись до Президента, Верховної Ради, Кабміну та місцевого самоврядування, девелопери заявили про спроби ряду політичних діячів та псевдоактивістів блокувати галузь, а також закликали відновити дотримання законів, заборонити їх переписування та застосування заднім числом, а також захистити законні права бізнесу. В Асоціації підкреслили, що ігнорування проблем призведе до катастрофічних наслідків: від стрімкого здорожчання житла і його дефіциту, до повної зупинки будівництв з мільйонами постраждалих людей.
Що загрожує ринку нерухомості країни, які причини та як можна уникнути кризи – в інтервʼю з головою Української асоціації девелоперів Євгеном Фаворовим.
– Євгене, Українська асоціація девелоперів оприлюднила доволі різку заяву, в якій говорить про мало не знищення будівельної галузі. При цьому проблеми в ній порушуються, відверто кажучи, не нові: конфлікти з активістами, тиск правоохоронців, скасування прийнятих рішень та виданих документів. Хіба ні?
– Дозвольте, наведу кілька прикладів для розуміння, про що ми взагалі говоримо. Далеко не будемо ходити, візьмемо Київ.
“Квіти України”, Гостинний двір, Поштова площа, садиба на Ярославській, 13Б, садиба Зеленських, садиба Барбана, будинок Семена Замкова, будинок по Набережно-Хрещатицькій, 13, будинок з комахами, Рейтарська, 37, Китаївське городище…
Таких – десятки тільки по Києву, а якщо взяти ще такі міста, як Львів, Одеса, Дніпро – їх сотні. Який між ними звʼязок?
– Всі вони проблемні?
– Якщо вважати, що будівництво всіх цих обʼєктів або було колись заблоковано, або заблоковано і зараз, то так. Багато з цих проєктів заморожені, стоять напівзруйновані, і користуватися ними не можна. Це по-перше.
По-друге, у відношенні до всіх них відбувається повна непослідовність правових дій державної та місцевої влади, чиновників різних рівнів, силовиків, та іноді, деяких судів.
По-третє, по всіх цих обʼєктах держава та місто прийняли рішення, на підставі яких були здійснені інвестиції. Після цього під тиском окремих осіб ці рішення або скасували, або взагалі ухвалили нові – протилежні. Звісно, це було зроблено у незаконний спосіб.
І четверте – на кожному з цих проєктів “харчується” купка мітингувальників-псевдоактивістів, через яких зокрема ці будівлі заморожені.
– Але вам закидають, що ви руйнуєте памʼятки.
– Чути сьогодні слово “памʼятка” з вуст псевдоактивістів, це все одно, що чути про “російське ІПСО” від корупціонерів, яких зловили на гарячому. Це банальна спекуляція. Ці ж люди самовільно присвоюють статус “культурна спадщина” будівлям, які мають таке саме відношення до культури, як Ленін до демократії. А в тому числі будівлі ленінської комуністичної доби ці діячі сьогодні намагаються охрестити “памʼятками”. В нас вже є одна країна, яка увіковічила диктатуру у мавзолеї. Не можна на неї перетворюватись.
– А як же рішення влади, якими встановлюється статус памʼятки?
– Мова, скоріше, про так звані “нововиявлені памʼятки” та деякі обʼєкти природно-заповідного фонду. У більшості випадків йдеться про одне й те саме: бізнес купує нерухомість, яка пізніше раптом отримує певний статус, що обмежує права їх власника. Поясню. Девелопер ніколи не буде заходити на памʼятку. Йому просто не дозволить законодавство.
Як відбувається в реальності: Протягом років підготовки проєкту під контролем державних і місцевих органів ці будівлі залишаються цілком звичайними. Бізнес весь цей час сумлінно сплачує мільйони гривень за користування землею, витрачає кошти на створення проекту. Але як тільки будівництво нарешті починається, на обʼєкт обрушується хвиля так званого активізму. Зʼявляються протестувальники, окремі депутати та правоохоронці, які раптом заявляють про важливість будівлі або території. Тобто спочатку девелоперу видають всі передбачені законом документи, але потім скасовують їх під тиском “вулиці”.
Будівлі, які отримали шанс на нове життя, роками стоять занедбані, а по містах плодяться недобудови, поки девелопери відбиваються у судах.
Що у підсумку. Втрачають українці: не можуть отримати житло. А це сотні тисяч людей.
Втрачає громада: немає надходжень до бюджету, псується вигляд міста. А саме місто втрачає обʼєкти які б могли його прикрашати.
Втрачає бізнес – закопані гроші знецінюються.
Втрачає держава – ніхто з бізнесу не буде заходити в таке свавілля.
Виграють пару горлопанів та їх політичні спонсори.
Ковід та війна похитнули будівельну галузь, а купка псевдоактивістів, політиків та армія чиновників її можуть добити. Ми знаємо, як політики та навколополітичні діячі вміють гарно брехати. А люди не бажають глибоко розбиратись в складних експертних питаннях: хтось кричить “памʼятка”, значить, мабуть, памʼятка.
Псевдоактивісти маніпулюють громадською думкою, стверджуючи, що займаються захистом спадщини або природи. Проте насправді це суто політичний процес: ми бачимо, як центральна та місцева влада борються між собою. А страждає, як завжди, бізнес. Амбіційні молоді люди прикриваються активізмом, щоб підвищити власну впізнаваність для майбутньої політичної карʼєри.
Тому суть нашої заяви – це заклик, зокрема до місцевої влади, припинити прогинатись під тиском політиків та громадських аферистів, забезпечивши послідовність і передбачуваність дій місцевої та державної влади.
Без вирішення цих проблем будівельна галузь буде занепадати, а мільйони українців залишаться без власного житла. Нинішня ситуація в будівництві вже змушує компанії йти з України.
Деякі члени нашої асоціації будують в країнах Європи – Угорщині, Польщі, Словаччині, Чехії, де підприємців цінують і підтримують.
Якщо нічого не змінити, ще більше девелоперів покине країну. Залишаться так звані “активісти”, глина й палки. Як розумієте, житла з такою компанією не побудуєш.
– У якому стані ринок нерухомості зараз?
Ще до війни ми були майже останніми в Європі за кількістю житла на людину – лише 23 квадратних метри, не говорячи вже про відсутність соціального житла як явища. Після руйнувань від війни все стало ще гірше. 2 мільйони сімей втратили свої домівки, а темпи будівництва скоротилися вдвічі, порівняно з довоєнним рівнем. З поточними темпами, щоб забезпечити лише цих людей житлом, знадобиться щонайменше 20 років. Люди не будуть чекати. Вони просто розʼїдуться “по європах”. Тому держава має негайно взяти на себе відповідальність і створити умови для відновлення та розвитку будівництва.
– Памʼятки, про які ви говорили, виявляють, вочевидь, лише десь у центральних районах великих міст. Тобто йдеться про конкретні поодинокі випадки. Хіба вони можуть вплинути на стан усієї галузі?
– По-перше, це стосується не тільки будівель, а і земельних ділянок які обмежуються штучними статусами. Їх тільки по Києву – десятки. До речі, ми проаналізували понад півсотні судових справ і виявилося, що у 93% випадків суди стають на бік закону. Девелопери захищають свої права. Але процес може тривати роками, іноді десятиріччями – це час, протягом якого проєкт фактично зупинений. А якщо ти не збудуєш цей будинок і не повернеш інвестиції, у тебе може не бути коштів на інший. Це знають і ті, хто намагається “прикурити” з блокування.
– Ви ще казали про тиск правоохоронців. Які саме проблеми виникають через дії правоохоронних органів щодо будівельної галузі?
– Ми провели дослідження серед компаній, які входять до асоціації, проаналізували майже 200 кримінальних справ. І зʼясували, що вони переважно навіть не стосуються безпосередньої роботи бізнесу.
Правоохоронці здебільшого цікавляться питаннями землі та дозволів, де могли бути порушення з боку чиновників. Однак у 90% випадків вони блокують рахунки, арештовують майно та допитують саме будівельні компанії, а не тих, хто дійсно може бути винним.
Середня тривалість таких справ – 4 роки, незважаючи на обмеження строків, встановлені процесуальним законодавством. І лише трохи більше 30 із 200 дійшли до суду. Решта 85% – це безкінечний тиск на бізнес: правоохоронці знову і знову приходять з новими процесуальними діями, затягуючи процеси та тримаючи компанії в стані невизначеності. Це створює хаос і заважає нормально працювати. Ми бачимо, як за ініціативи окремих осіб справи відкривають по документах, які були видані десятки років тому, один з найкричущих випадків – 17 років.
Але, цікаво, що за весь цей час жодного чиновника не притягнули до відповідальності. Якщо держава щось скасовує, це ж означає, що це було видано з порушеннями? Якщо були порушення, то хтось перевищив свої повноваження та має понести відповідальність. Але на сьогодні немає жодної посадової особи, яка б понесла покарання, жодного судового вироку. Натомість всю відповідальність перекладають на бізнес.
До-речі, псевдоактивісти часто навіть не приховують своїх звʼязків з правоохоронцями, в тандемі з якими “кошмарять” бізнес. Поки одні створюють проблему, інші імітують бурхливу діяльність із захисту громадських інтересів та будують карʼєру.
– Як ті проблеми, про які ви кажете в заяві, впливають на галузь, а також на вартість та кількість нового житла?
Нереалізовані проєкти – це втрачені сотні робочих місць у суміжних галузях, генеральні підрядники, архітектурні бюро, проєктні організації, будівельна промисловість тощо. Час і докладені зусилля не повернеш, але якщо держава видає дозвільні документи, що для бізнесу є зеленим світлом для старту проєкту та інвестицій, а потім під тиском активістів скасовує ці документи, вона має принаймні компенсувати ті кошти, які він втратив. Відповідно до Конституції, держава зобовʼязана захищати право власності. Якщо вона не може належно виконувати свої повноваження та забезпечити правову визначеність, то вихід один – компенсація втрат.
Коли будівельні проєкти зупиняються або затримуються, девелопери втрачають. Вони все одно мусять платити за оренду техніки, оренду земельної ділянки, охорону будівельного майданчика – ці витрати не зникають, поки будівництво стоїть. Відновлення робіт може займати роки, і всі ці додаткові витрати додаються до кінцевої ціни житла, роблячи його дорожчим для покупців.
І ця ситуація має й інші наслідки – банки не готові фінансувати будівельні проєкти, бо ризики надто високі: сьогодні є всі дозволи на будівництво, а завтра їх можуть скасувати під тиском політично мотивованих груп. Через це інвестиційні проєкти в будівництві не можна використовувати як заставу – їх важко оцінити, адже завтра під впливом зовнішнього тиску можуть змінити цільове призначення землі або анулювати договір оренди тощо.
Відсутність системного проєктного фінансування та масової іпотеки позбавляє покупців можливості придбати вже готове житло. Без таких механізмів будівництво фінансується за рахунок власних коштів бізнесу, покупців та інвесторів, що обмежує кількість нових проєктів та збільшує строки будівництва. Це знижує можливості для громадян придбати житло на вигідних умовах, затримує введення нових квартир в експлуатацію і посилює дефіцит доступного житла. В підсумку люди залишаються без доступного житла.
Такої непередбачуваності для інвесторів немає в інших країнах, де правила прозорі та стабільні, що дозволяє банкам і бізнесу працювати на розвиток. В Україні ж хаос і невизначеність гальмують економіку, унеможливлюючи стабільний розвиток житлового сектора.
– Як, на вашу думку, можна виправити ситуацію, щоб не допустити дефіциту нового житла та зростання цін через цей дефіцит?
Важливо! Ніхто не вимагає жодних особливих умов чи преференцій. Ми просимо нормальної правової рамки та її дотримання. Всіма сторонами і з жорстким покаранням порушників. Є правила. Є закон. Не можна їх переписувати, бо якісь блогери так написали.
В нас війна! За вікнами МАЙЖЕ ДВА МІЛЬЙОНИ(!) знищених росіянами домівок. Це мільйони людей без житла! Хто його їм побудує? Блогери чи псевдоактивісти?
Нам потрібні стабільні та передбачувані правила, які реально захищатимуть права бізнесу та інвесторів, дозволяючи їм ефективно працювати.
Не потрібно розробляти якийсь новий законопроєкт або ухвалювати купу постанов. Достатньо політичної волі. Просто поважати і виконувати закон.
Тетяна Красовська
